Estimez votre taux d'endettement avant d'acheter votre maison
Le taux d'endettement est le ratio entre les charges et les revenus, multipliés par 100.
Vous divisez vos dépenses fixes par vos ressources; vous multipliez le ratio par 100.
Tx d'endettement = (Charges / Ressources) × 100
Vous obtenez ensuite un pourcentage qui détermine votre capacité d'endettement.
Quelle est l'utilité du taux d'endettement ?
Le taux d’endettement sert à estimer votre capacité de financement.
Votre conseiller bancaire utilise ce pourcentage pour déterminer s'il peut vous prêter pour l'achat de votre résidence principale, secondaire ou locative ou non.
Connaître le taux d'endettement lui permet également de savoir jusqu'à quel montant pouvez vous emprunter en déterminant une mensualité de prêt.
Quelles sont les charges prises en comptes dans le calcul du taux d'endettement ?
- Vos mensualités de prêt immobilier si vous êtes déjà propriétaire d'un appartement ou d'une maison
- Vos échéanciers de crédit à la consommation
- Vos prélèvements d'impôts (taxe foncière, taxe d'habitation, impôt sur le revenu)
- La ou les pensions alimentaires versées à votre ex-conjoint
Les dépenses courantes (eau, edf, courses, téléphonie etc...) ne sont pas pris en compte dans le calcul de la capacité de financement.
Ces charges courantes sont appréciés ou non par votre banquier mais ne rentre pas dans le calcul du taux d'endettement.
Quelles sont les revenus pris en compte dans le calcul du taux d'endettement ?
- Votre salaire mensuel
- Le salaire de votre conjoint
- La ou les pensions alimentaires reçues de votre ex-conjoint
- Vos prestations sociales (jusqu'à une certaine limite)
Les revenus non réguliers (prime intéressement, prime de participation, indemnités professionnelles) ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d'endettement du au caractère exceptionnelle de son versement.
Savoir reconnaître un bon taux d'endettement d'un mauvais :
- Taux d'endettement inférieur à 32% : Bon (voire très bon)
- Taux d'endettement compris entre 33% et 39% : Raisonnable
- Taux d'endettement supérieur à 40 % : Mauvais
Combien votre banquier peut-il vous prêter pour l'achat de votre habitation ?
C'est la question que nous attendons tous lorsque nous avons rendez vous avec notre conseiller bancaire pour l'achat de notre propriété.
Après plusieurs calculs de sa part, sa réponse est donnée :
- Il refuse de vous financer votre maison car votre situation financière ne le permet pas
- Il décide de vous prêter mais jusqu'à un certain montant
Comment fait votre banquier pour déterminer votre enveloppe de crédit maison ?
- Votre conseiller calcule votre taux d'endettement
- En fonction du taux d'endettement, votre banquier fait plusieurs simulation d'emprunt immobilier en fonction du taux endettement
- Grâce à cette simulation de mensualités d'emprunt maison, celui-ci détermine une enveloppe
- Cette enveloppe est ajusté en fonction de la durée du prêt, et du taux de crédit
A la fin de l'entretien, si votre banquier est prêt à vous financer votre maison ou appartement, il vous remettra plusieurs simulations différentes selon la durée de l'emprunt et le taux de crédit.
Plus la durée sera longue et plus votre enveloppe sera conséquente.
Le taux de crédit immobilier sera également plus élevé.
Avez vous un apport pour faire face aux premières dépenses de votre résidence principale ?
Lorsque vous rencontrez votre banquier pour la première fois pour lui demander un emprunt immobilier, celui ci va vous demander si vous avez un apport financier.
Qu'est ce qu'un apport financier ?
Un apport financier est lorsque vous apportez de l'argent pour financer votre résidence principale.
L'apport financier peut provenir de différentes sources :
- Un don de votre famille
- Votre épargne
Apporter de l'argent de vous même pour payer votre maison sera toujours un argument en plus permettant à votre banquier d'apprécier votre situation financière.
Cela lui démontre que vous avez réfléchi depuis de nombreux mois ou nombreuses années avant de vous lancer dans cette aventure et que chaque mois, vous avez une capacité d'épargne vous permettant de faire face à un imprévu.
Mettre de l'argent de côté lui démontre également que vous savez gérer votre budget puisque vous savez dégager une trésorerie supplémentaire.
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Avez vous mis de l'argent de côté en prévision de votre premier achat ?
Se réserver une capacité d'épargne pour prévoir un achat futur est un bon réflexe à avoir.
Épargner vous permet de financer de suite les premiers frais liés à votre crédit maison.
Quelles sont les premiers frais à financer lorsqu'on achète un appartement ou une maison ?
- Les frais d'agence : Ils sont variables d'une agence immobilière à l'autre mais peuvent ne pas exister si vous décidez de conclure la vente directement entre particuliers.
- Les frais de notaire : Ils sont obligatoires et incompressibles. Les frais de notaire pour l'achat d'une résidence principale dépendent du montant de l'achat de la maison. Plus le prix de vente de la maison sera important et plus les frais de notaire le seront également.
- Les frais de dossier du prêt immobilier : Les frais de dossier se négocie. Parlez en à votre banquier pour savoir combien allez vous payer avant de signer l'offre de prêt.
- Les frais de caution : Si vous faîtes appel à une société de caution pour l'achat de votre habitation, ceux ci sont dû dès le début de l'emprunt. Vous pouvez décider de les financer vous-même.
Choisissez entre une société de caution ou une hypothèque
Dans le cadre d'un achat immobilier, votre banquier vous proposera (ou vous imposera) soit de faire appel à une société de cautionnement ou de mettre en place une hypothèque pour que vous puissiez avoir une caution sur votre maison.
Qu'est une société de cautionnement ?
Une société de cautionnement se porte garant auprès de la banque de la solvabilité de votre projet.
L'avantage pour vous est qu'il n'y a pas de main levée si vous vendez votre bien par la suite et l'avantage pour la banque est que faire appel à une société de caution est rentable pour elle.
Qu'est ce qu'une hypothèque ?
Une hypothèque est signée chez le notaire lorsque vous achetez votre maison. C'est un droit que s'octroie la banque en cas de non paiement de votre part.
Concrètement, si vous décidez de ne plus remboursez les échéances d'emprunt de votre prêt immobilier, la banque saisit votre bien et le met en vente pour se rembourser.
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Acheter votre maison par choix et non par dépit
Ce n'est pas parce que votre banquier vous octroie une enveloppe de prêt inférieur à ce que vous pensiez que vous êtes obligé d'accepter son offre.
Lorsque vous achetez votre maison, le principal est qu'elle vous plaise et que les critères d'achat que vous vous étiez fixés soient respectés en grande partie.
L'important est de vivre dans une maison ou vous vous sentez bien.
Un achat immobilier est pour la plupart d'entre nous, l'achat d'une vie alors il est important de s'y sentir bien pour soi et sa famille.
