Vous venez d’acquérir un bien immobilier et hésitez à le louer en vide ou en meublé ? Moins stable que la location vide car exposée à plus de turn-over, la location meublée est toutefois réputée pour offrir de nombreux avantages.
Louer son bien en meublé : les avantages
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Modifié le 03/12/22 à 15:02
Location meublée : la définition juridique
Avant de se pencher sur les avantages apportés par le fait de louer son bien meublé, il est important de comprendre la définition juridique de ce type de location.
La location meublée est en effet encadrée par une réglementation stricte.
Selon la législation française, un logement meublé est « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Louer son bien en meublé c'est donc mettre à disposition des locataires un logement prêt à l'emploi, dans lequel ces derniers n'auront qu'à poser leurs valises pour s'y installer.
La liste du mobilier requis pour la location en meublé est fixée juridiquement au travers d'un décret entré en vigueur en septembre 2015.
Pour pouvoir louer en meublé, le mobilier minimum obligatoire au sein du logement comprend :
- un lit avec couette ou couverture
- de quoi occulter les fenêtres dans les chambres à coucher
- des plaques de cuisson
- un four ou four micro-ondes
- un réfrigérateur comportant au minimum un freezer
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas
- des ustensiles de cuisine
- une table et des chaises
- des étagères de rangement
- des luminaires
- du matériel d'entretien ménager.
Les avantages de louer son bien en meublé
Louer son bien meublé permet de bénéficier de nombreux avantages par rapport à la location vide.
Nous vous détaillons ici les trois principaux avantages de la location meublée que sont : la souplesse des conditions contractuelles, la fiscalité attractive et la meilleure rentabilité.
Des conditions contractuelles plus souples
Par rapport à un logement loué vide, un bien meublé bénéficie de conditions contractuelles plus souples et d'autant plus simples à gérer, tant pour le bailleur que pour le locataire.
La durée du bail d'un logement meublé est d'un an minimum (avec prolongation par tacite reconduction), contrairement à 3 ans pour la location nue.
Pour un locataire étudiant, il est également possible de contracter un bail de 9 mois non renouvelable et un bail d'un à 10 mois non renouvelable pour un locataire en situation de mobilité (formation, mutation temporaire etc).
Côté préavis, la location meublée requiert un préavis de la part du propriétaire de seulement 3 mois, contre 6 mois en location vide (si vous souhaitez vendre votre bien, y habiter vous-même ou demander congé pour non-paiement du loyer par exemple).
Dans le cas d'un congé pour motif de vente, le locataire ne peut pas prétendre au droit de préemption (priorité à l'achat du bien) pour une location meublée.
Une fiscalité attractive
Louer un bien en meublé permet de bénéficier d'avantages fiscaux non négligeables en comparaison avec la location vide et de payer un minimum d'impôts sur les loyers.
Les loyers perçus pour la location d'une habitation principale, secondaire ou saisonnière en meublé sont soumis, pour les loueurs non professionnels, à l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers.
Ce qui se traduit par un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus.
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 euros et vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel.
Toujours dans le cadre du régime fiscal appliqué aux locations meublées, vous pouvez aussi choisir d'opter pour le régime Réel Simplifié.
Ce régime offre la possibilité d'amortir le bien en déduisant toutes les charges impliquées dans sa mise en location (frais de notaire, prix du mobilier, prix du bien, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance du bien, frais de gestion, travaux de construction, d'agrandissement, de reconstruction, de réparation, d'entretien...).
Louer en meublé avec le régime réel simplifié est donc particulièrement intéressant financièrement lorsque l'on souhaite réaliser des travaux d'amélioration du bien.
Avec le régime réel, vous pouvez ainsi utiliser les amortissements au fil des années pour aboutir à un résultat fiscal nul.
Votre impôt sur le revenu peut ainsi être réduit au minimum, voire même complètement annulé.
les revenus perçus au titre d'une location meublée sont exonérés d'impôts si les conditions suivantes sont respectées :
- les pièces louées font partie de l'habitation principale
- le prix de la location ne dépasse pas un certain montant annuel jugé comme raisonnable, calculé par mètre carré de surface habitable.
Une meilleure rentabilité
L'un des autres grands avantages de la location meublée c'est de permettre la fixation de loyers jusqu'à 30 % plus élevés qu'en location nue (en moyenne 10 à 20 %), pour des biens équivalents en terme de superficie et d'emplacement.
La rentabilité brute d'un bien loué en meublé est donc supérieure à un bien loué vide grâce à des loyers plus importants du fait de la mise à disposition d'un espace équipé et directement habitable.
La rentabilité nette d'une location meublée est elle aussi supérieure à celle d'un bien loué vide grâce aux déductions d'impôts auxquelles cette activité donne droit.
Cette rentabilité globale accrue par rapport à un bien loué vide fait partie des aspects les plus attractifs de la location meublée pour les bailleurs.
La location meublée a-t-elle des inconvénients ?
Au vu de tous les avantages que la location en meublé comporte, cette question est légitime.
Louer son bien en meublé est certes plus intéressant fiscalement par rapport à la location vide, permet une gestion plus souple et une rentabilité maximisée, mais implique également quelques désavantages en tant que propriétaire.
Vous avez en effet une responsabilité plus grande vis-à-vis de vos locataires en termes de sécurité (qualité et conformité des appareils électroménagers par exemple).
Vous devez également veiller à l'entretien régulier des meubles et à leur remplacement lorsque cela s'avère nécessaire.
L'investissement de départ est aussi généralement plus élevé pour une location en meublé puisqu'en plus du prix du bien, il faut ajouter le coût du mobilier obligatoire (un coût toutefois rapidement amorti grâce aux exonérations d'impôts).
Enfin, la location meublée implique des baux plus courts et est sujette à des changements de locataires plus fréquents avec des périodes d'inoccupation à prévoir, en particulier pendant les vacances scolaires.