Vous avez eu un coup de cœur pour un bien immobilier à plus de 200 000 € et vous vous demandez, maintenant que vous avez signé le compromis de vente, si votre banque vous suivra et vous accordera un prêt immobilier pour le financement. Découvrez ci-dessous 5 conseils pour que votre emprunt immobilier soit accepté par votre banque.
Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir un prêt immobilier de 200 000 € ou plus ?
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Modifié le 24/02/23 à 09:53
1er conseil : Etablir un plan de financement à présenter au banquier
La réalisation d'un plan de financement se révèle être un outil efficace pour évaluer votre capacité d'emprunt et combiner les crédits immobiliers adaptés à votre cas.
Pensez à lister méthodiquement ce que vous gagnez et ce que vous dépensez. Ne cherchez pas à sous-estimer votre train de vie, mieux vaut parfois « charger la barque » pour avoir une vision réaliste de vos capacités financières à assumer un crédit immobilier remboursable pendant 15, 20 ou 25 ans. Cet exercice de style est certes fastidieux, mais il en dira long à votre banquier sur votre façon de dépenser et vos capacités d'épargne.
A noter : De nombreux sites internet de courtiers immobiliers proposent des aides en ligne avec des tableaux type à remplir afin de vous guider. Déterminez votre capacité d’emprunt et obtenez une réponse de principe claire et rapide pour concrétiser votre projet immobilier en faisant une simulation de prêt immobilier.
2ème conseil : Miser sur un apport important
C'est aujourd'hui un argument de poids pour séduire votre banquier. Si vous disposez d'une épargne (plan ou compte épargne logement, Livret A, LDDs, PEE, etc.), cette dernière servira à payer les frais de notaire et de garantie (hypothèque ou caution), voire une partie de l'achat, et constitue l' « apport personnel ».
En outre, plus votre participation en « cash » est importante, plus grandes sont vos chances d'avoir un taux compétitif et que votre demande de crédit immobilier soit acceptée.
3ème conseil : L'accord de votre assurance emprunteur
Communément appelée « assurance emprunteur », l'assurance en couverture de prêt sert de garantie à l'organisme de crédit, en cas de décès.
L'assurance prêt immobilier est un cas particulier de l'assurance temporaire décès. Contrairement à une idée reçue, elle n'est pas obligatoire, mais elle est exigée par toutes les banques. Elle sert de garantie à l'établissement prêteur.
Si l'emprunteur-assuré décède avant le terme du prêt, l'assureur verse à l'établissement prêteur le capital restant dû à la date du décès.
Il est aussi possible, si la banque l'accepte, d'utiliser une assurance-décès souscrite auparavant dans un autre cadre (un contrat collectif, par exemple). On appelle cela une « délégation d'assurance », mais il faut que les capitaux garantis soient suffisants pour couvrir le prêt.
La garantie en cas de décès de l'assurance emprunteur est le plus souvent complétée par une garantie incapacité-invalidité, et parfois par une garantie perte d'emploi.
Lorsque le prêt immobilier et souscrit à deux, en couple le plus souvent, il est opportun de réfléchir sur la répartition des garanties de l'assurance.
Les deux co-emprunteurs s'assurent soit à 50 % chacun, soit selon une répartition pouvant correspondre au niveau de revenus de chacun (par exemple 70/30).Ou encore, les co-emprunteurs souscrivent une assurance à 100 % sur chaque tête.
Cette solution, plus coûteuse, permet, en cas de décès, de libérer le conjoint survivant de tout paiement. En effet, la prise en charge par l'assurance est effective au prorata de la quotité assurée : totalement si la victime était assurée à 100 %, pour moitié seulement si la victime n'était assurée qu'à 50 %.
Les deux co-emprunteurs s'assurent soit à 50 % chacun, soit selon une répartition pouvant correspondre au niveau de revenus de chacun (par exemple 70/30).Ou encore, les co-emprunteurs souscrivent une assurance à 100 % sur chaque tête.
Cette solution, plus coûteuse, permet, en cas de décès, de libérer le conjoint survivant de tout paiement. En effet, la prise en charge par l'assurance est effective au prorata de la quotité assurée : totalement si la victime était assurée à 100 %, pour moitié seulement si la victime n'était assurée qu'à 50 %.
Pour choisir, il faut donc envisager la charge restante pour chaque conjoint dans le cas où il reste seul pour rembourser le crédit en cours, en tenant compte de son niveau de ressources.
Si votre assureur refuse de vous couvrir pendant la durée de votre prêt immobilier, il y a de fortes chances pour que votre banque refuse de vous accorder votre crédit pour le financement de votre bien immobilier.
4ème conseil : Avoir un taux d'endettement acceptable
En théorie, l'endettement maximal accepté par la banque ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets annuels de l'emprunteur.
Une personne gagnant 3 000 € de revenus nets mensuels peut consacrer chaque mois au maximum 990 € (3 000 × 33 %) par mois au remboursement de son prêt immobilier.
Ce ratio de référence n'intègre pas seulement le prêt immobilier à venir, mais tous les autres remboursements de crédits en cours (crédit consommation, crédit auto etc.).
Frileuses, les banques apprécient les clients qui ne s'endettent pas au maximum.
En revanche, pour des ménages avec des revenus élevés, les prêteurs sont parfois moins regardants et acceptent un taux d'effort de 35 %, voire de 40 %, car le « reste à vivre » est important.
Frileuses, les banques apprécient les clients qui ne s'endettent pas au maximum.
En revanche, pour des ménages avec des revenus élevés, les prêteurs sont parfois moins regardants et acceptent un taux d'effort de 35 %, voire de 40 %, car le « reste à vivre » est important.
5ème conseil : La durée du prêt immobilier
C'est une variable d'ajustement importante une fois que l'on a trouvé le meilleur taux. Première règle à connaître : plus la durée est longue, plus les mensualités sont légères, mais le coût total du crédit est plus important et le taux est souvent élevé.
Un prêt de 150 000 € remboursé sur 10 ans à 5 % engendre un coût total de 40 918 €.
Le même montant emprunté sur 20 ans à 5,15 % coûtera 90 577 €. Sur 30 ans à 5,50 %, cette même opération sera facturée 156 605 €, soit presque quatre fois plus cher que sur 10 ans.
Le même montant emprunté sur 20 ans à 5,15 % coûtera 90 577 €. Sur 30 ans à 5,50 %, cette même opération sera facturée 156 605 €, soit presque quatre fois plus cher que sur 10 ans.
Il est parfois judicieux d'opter pour un emprunt immobilier longue durée (25 ou 30 ans) afin de bénéficier d'une faible mensualité et ainsi ne pas empiéter de façon drastique sur le reste à vivre.