Vous souhaitez investir en immobilier, placer dans la pierre-papier et vous êtes tenté par un placement en SCPI. Vous aimeriez savoir ce qu’est une société civile de placement immobilier ? Quelles sont ses avantages et ses inconvénients ? Devez-vous vous lancer et investir en SCPI ? Quels sont les différentes SCPI proposés et quelles sont leurs différences ? Voici les réponses à vos questions.
Comprendre le fonctionnement d’une SCPI
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Modifié le 27/12/22 à 17:04
Qu'est ce qu'une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier ?
Les SCPI permettent de placer son épargne dans un patrimoine beaucoup plus étoffé composé de plusieurs immeubles situés dans des localisations différentes.
Avec un ticket d'entrée moins élevée que l'achat d'un bien unique, une meilleure répartition des risques et plus de liquidités, les SCPI sont l'occasion de diversifier son patrimoine immobilier.
Un peu comme les Sicav, les sociétés de placement civiles immobilières (SCPI) permettent de détenir des parts d'une société à la tête d'un portefeuille immobilier composé de plusieurs dizaines d'immeubles.
Pour le particulier, investir en SCPI permet d'accéder à ces marchés immobiliers ouverts aux professionnels et aux investisseurs institutionnels , dont les cycles évoluent parfois différemment de celui de l'habitation.
La société en charge de la gestion du patrimoine immobilier verse aux « associés » (les détenteurs de parts) des rendements réguliers issus des loyers encaissés.
Les meilleurs SCPI servent en moyenne entre 4% et 5% par an.
Les catégories les plus généreuses en terme de rapport sont celles qui sont investies en bureaux, en commerces ou en entrepôts de logistique.
Le ticket d'entrée à l'avantage d'être abordable : une part vaut de quelques centaines à quelques milliers d'euros.
Parmi les autres atouts de ce placement, il décharge de tout souci de gestion grâce au recours à une société de gestion spécialisée.
Le risque d'impayé est limité, voire nul, grâce à la diversification des actifs dans le portefeuille.
Autres spécifités de la SCPI : il en existe à capital fixe ou à capital variable.
Avec une SCPI à capital fixe, vous souscrivez des parts nouvelles sur le marché dit « primaire » pendant une durée limitée dans le temps, jusqu'à ce que l'intégralité du capital soit placée auprès du public (la souscription peut toutefois être rouverte pour une augmentation de capital).
Avec une SCPI à « capital variable », l'acheteur souscrit des parts nouvelles émises par la société et le revendeur restitue ses parts à la société.
Fiscalement, la revente des parts est soumise à l'impôt des revenus fonciers relevant soit du régime réel, soit du micro-foncier mais aussi à la taxe sur les plus-values immobilières en cas de cession avant trente ans.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une SCPI ?
Les SCPI présentent de nombreux avantages :
- Vous pouvez bénéficier d'un taux de rendement compris entre 4% et 5%. En 2017, le taux de rentabilité moyen d'une SCPI s'évaluait à 4.43%.
Comparé aux autres placements financiers (livrets défiscalisés, assurance vie etc ...), ce placement propose une rentabilité supérieure.
Seulement, contrairement aux livrets réglementés, la SCPI est un placement à long terme tandis qu'un Livret A, Livret de développement durable ou autres livrets défiscalisés sont des placements à court terme.
- Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, le placement en SCPI est composé uniquement d’actifs immobiliers.
Les SCPI sont investis dans les bureaux, commerces, résidences hôtelières, santé etc...
- Le risque est amoindri puisque il est réparti entre les différents locataires et le nombres d'immeubles composant la SCPI.
Le risque est donc ventilé.
- Vous n'avez pas à vous occuper de la gestion de la SCPI. Il n'y a donc pas de contrainte administrative à vous occuper de votre SCPI.
En effet, celle-ci est assurée par une société agrée, appelée Société de Gestion dont son rôle est de s'occuper des investissements mais également, d'assurer la gestion locative, l'entretien des locaux, les travaux, les réparations et les formalités administratives et fiscales.
- Une simplification pour vendre ses parts SCPI.
Il est possible de le faire tout au long de l'année.
Cependant, acheter en SCPI présente aussi des inconvénients :
- Le placement en SCPI est soumis aux variations du marché de l’immobilier d’entreprise.
Si vous souhaitez placer sur du court terme, cette solution de placement n'est pas adapté puisque la liquidité n'est pas garantie.
Il est conseillé d'avoir une optique de placement à long terme (8 ans en moyenne) avec pour objectif de diversifier son patrimoine immobilier.
- Le placement en SCPI ne garantit ni le capital ni les revenus.
Quels sont les différents types de SCPI existant aujourd'hui ?
Il existe trois types de SCPI :
- Les SCPI de rendement dont l'objectif est de percevoir un revenu locatif net de charge
- Les SCPI fiscales dont l'objectif est de réaliser des économies d'impôt en fonction de la loi fiscale correspondante. La défiscalisation peut aller jusqu’à 21% de l’investissement.
- Les SCPI de plus-values
Des frais d'entrée ou frais de souscription seront prélevées à la sortie au moment de la revente.
Ces frais sont compris entre 8% et 10% et correspondent au paiement des frais de notaire et au règlement des professionnels qui vous auront présentés et vendu votre SCPI.