Un prêt-relais immobilier, aussi appelé prêt de déblocage ou prêt-pont, est un prêt à court terme. Il vise à faciliter la transition entre l’achat d’un nouveau bien immobilier et la vente de l’ancienne propriété. Il permet d’obtenir un financement temporaire pour l’achat de la nouvelle résidence, en attendant les fonds issus de la vente de la précédente. Comment tirer le meilleur parti de ce dispositif flexible pour mener à bien votre projet résidentiel ? Quelques conseils utiles pour vous aider.
Prêt-relais immobilier : conseils pour une transition en douceur entre deux propriétés
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Publié le 13/03/24 à 15:56
Soyez conscient de ce que permet le prêt-relais immobilier
Destiné aux propriétaires cherchant à acquérir une nouvelle habitation avant la vente de leur logement actuel, ce prêt se distingue par son remboursement. Il s’effectue à la conclusion de la vente de l'ancien bien. La flexibilité est le maître-mot du prêt-relais immobilier, car il permet l'acquisition immédiate d'une propriété sans attendre la vente de l'actuelle.
Il est soumis à une durée de remboursement généralement de 12 à 24 mois. En général, son fonctionnement suit les étapes suivantes :
- l’évaluation de la valeur de votre bien actuel par la banque ou un expert ;
- l’estimation du montant prêtable (60 à 80% de la valeur estimée du bien) ;
- le financement partiel ou total de l'achat du nouveau logement ;
- le remboursement du prêt-relais une fois votre ancien logement vendu.
Il faut faire la nuance entre deux types principaux de prêt-relais immobilier.
Le prêt-relais sec
Il sert lorsque vous disposez déjà d'une partie des fonds nécessaires pour couvrir la différence entre le prix d'achat du nouveau bien et le montant du prêt-relais. Le prêt-relais sec agit comme un pont financier jusqu'à la vente du bien actuel. Une fois la vente réalisée, le montant obtenu rembourse intégralement le prêt-relais.
Le prêt-relais accompagné
C’est une combinaison judicieuse d'un prêt-relais et d'un crédit immobilier classique pour financer la totalité de l'acquisition de votre nouvelle résidence. Il suppose un prix d'achat du nouveau bien supérieur à la somme obtenue de la vente du bien actuel et le montant du prêt-relais. Ces deux prêts peuvent être combinés en un seul emprunt, ce qui simplifie la gestion des remboursements.
Informez-vous sur les changements réglementaires du prêt-relais immobilier en 2024
Plusieurs changements en 2024 dans le prêt-relais immobilier ont eu lieu. D’abord, le taux d'effort a été allégé. Les intérêts du prêt-relais (jusqu'à 80% du bien vendu) ne sont plus inclus dans le calcul du taux d'endettement. C’est une facilitation de l'accès au crédit.
Ensuite, la durée d'emprunt s’est vue prolongée pour les rénovations. Pour les projets incluant plus de 10% de travaux, la durée maximale des prêts passe de 25 à 27 ans. C’est un encouragement à la rénovation.
En outre, tâchez de vous renseigner sur le coût du prêt-relais immobilier en 2024. Il dépend principalement de son taux d'intérêt et de sa durée. Au 1ᵉʳ trimestre 2024, le taux moyen s'élevait à 4,76%, avec un taux d'usure maximal fixé à 6,35%.
Recommandations générales pour un prêt-relais immobilier avantageux
Le prêt-relais s'avère particulièrement pertinent quand il vous permet de saisir une opportunité sans attendre. Il sert aussi quand vous devez déménager rapidement pour des raisons professionnelles ou familiales, mais que le processus de vente traîne. Un financement temporaire fluidifie cette transition résidentielle.
De même, il est utile quand votre nouvelle acquisition nécessite des travaux importants que vous souhaitez entreprendre avant d'emménager. Le crédit relais couvre ce besoin de trésorerie.
Remplissez les conditions d'éligibilité
Bien que flexible, l'octroi d'un prêt-relais reste soumis à des conditions relatives à votre profil d'emprunteur. Les banques étudieront généralement :
- votre apport personnel ;
- vos revenus et votre taux d'endettement ;
- la valeur estimée de votre bien actuel ;
- la durée prévisible avant la vente.
Sur ce dernier point, sachez qu’une perspective de vente rapide (moins d'un an) est requise pour limiter les risques.
Suivez ces étapes clés pour une transition réussie
Planifiez avec anticipation, car une préparation minutieuse est la clé pour éviter les contretemps et garantir une transition en douceur. Évaluez précisément vos besoins de financement (achat, travaux, frais annexes). Constituez ensuite un dossier complet auprès de plusieurs établissements pour comparer les offres.
Définissez un calendrier réaliste pour la mise en vente et l'achat, avec des marges de sécurité. Constituez un dossier solide pour augmenter vos chances d'obtenir un prêt-relais avantageux. Ne négligez pas de valoriser votre profil en réunissant des pièces justificatives complètes. Elles doivent compter les justificatifs d'identité, de situation familiale et professionnelle. Les relevés de comptes et fiches de paie récentes sont aussi importants.
Faites faire des estimations précises des biens concernés par un professionnel
Cela vous permettra de connaître la valeur exacte actuelle de chaque bien et d’effectuer vos transactions en conséquence. Ayez également un plan de financement détaillé. Pensez en outre à négocier les modalités. Par ailleurs, les taux dans le domaine immobilier sont en hausse et vous devez les négocier également. Vous pouvez activement négocier toutes les conditions du prêt-relais auprès des banques.
Comparez les offres pour obtenir le taux le plus bas possible et faites jouer la concurrence si nécessaire. Cela vous permettra de minimiser ces frais. Adaptez la durée et les modalités de remboursement à votre situation projetée.
Gérez les délais et les imprévus
Malgré les prévisions, l'achat du nouveau bien et la vente de l'ancien ne se déroulent pas en parfaite simultanéité. Anticipez ces décalages en prévoyant une période de doublon financier en cas de vente tardive.
Envisagez une solution d'hébergement temporaire si l'acquisition est finalisée avant la revente. Face aux aléas, comme un retard sur la signature d'actes ou sur des travaux, vous devrez peut-être revoir vos délais. Négociez une prolongation du prêt-relais si besoin, en temps voulu.
Vous pourriez aussi être intéressé par : les démarches à suivre pour vous désolidariser d’un prêt immobilier.
Adaptez votre plan de financement pour couvrir d'éventuels surcoûts.
En dépit de toutes les précautions, la revente peut parfois se compliquer. Envisagez des pistes alternatives comme l’option de la mise en location de votre ancien bien. Vous pouvez alors demander la transformation du prêt-relais en crédit immobilier classique. Vous devrez dans ce cas calculer entre autres les mensualités de votre crédit immobilier. Vous pouvez aussi faire l’utilisation d'un apport extérieur (donation, héritage, etc.).
Travaillez avec des professionnels compétents. Ne négligez pas l'importance d'être accompagné par une équipe fiable tout au long de votre double projet immobilier. Sollicitez un courtier pour des conseils avisés et la négociation des prêts et un notaire pour l’assistance juridique des actes. Un agent immobilier permettra une stratégie de vente/achat optimale.